Sebelum mengajukan KPR, penting bagi kamu untuk memiliki pengetahuan tentang jenis-jenis suku bunga pinjaman yang ditawarkan oleh bank. Suku bunga sendiri merupakan balas jasa yang diberikan oleh bank kepada nasabah yang membeli atau menjual produknya. Harga yang wajib dibayarkan oleh bank kepada nasabah dengan simpanan di bank tersebut dan harga yang wajib dibayar oleh nasabah kepada bank jika mereka mendapat fasilitas pinjaman atau pembiayaan adalah bunga.

Salah satu jenis bunga pinjaman yang dapat ditawarkan oleh bank adalah bunga efektif. Perhitungan bunga efektif banyak dimanfaatkan untuk pinjaman-pinjaman yang memiliki jangka waktu panjang, misalnya cicilan rumah.

Ingin mempelajari lebih lanjut mengenai apa itu bunga efektif? Simak artikel ini untuk mengetahui lebih lanjut.

Definisi Bunga Efektif

Jika pada sistem bunga anuitas pembayaran dilakukan secara berkala dengan jumlah pembayaran yang tetap, sistem bunga efektif membayarkan nilai bunga yang setiap bulannya akan semakin kecil. Sistem perhitungan bunga efektif adalah perhitungan besaran angsuran yang bunganya akan terus berkurang setiap bulannya sepanjang periode pembayaran. Bunga yang terus mengecil ini membuat angsuran per bulan menjadi semakin sedikit.

Menurut OJK, suku bunga efektif merupakan suku bunga yang diperhitungkan dari sisa jumlah pokok pinjaman setiap bulan seiring dengan menyusutnya hutang yang sudah dibayarkan. Sistem perhitungan bunga efektif umumnya digunakan untuk kredit berjangka menengah sampai panjang, misalnya KPR, kredit usaha, dan sebagainya.

Perbedaan Bunga Efektif dan Bunga Flat

Setelah memahami apa itu bunga efektif, penting juga bagi kamu untuk memahami perbedaan antara bunga efektif dan bunga flat. Kedua suku bunga ini memiliki perbedaan baik pada penggunaannya dan metode perhitungannya.

Bunga flat merupakan sistem perhitungan bunga KPR berdasarkan jumlah pokok pinjaman di awal untuk setiap periode cicilan. Metode perhitungan bunga flat cenderung lebih sederhana daripada metode perhitungan bunga lain. Perhitungan bunga flat umumnya digunakan untuk kredit jangka pendek untuk barang-barang konsumsi, misalnya motor, handphone, laptop, atau kredit tanpa agunan (KTA).

Perhitungan bunga flat terdiri atas komponen plafon (pokok kredit) dan besaran bunga. Perhitungan bunga flat dapat dilakukan dengan mengalikan pokok pinjaman awal dengan suku bunga per tahun, lalu dibagi jumlah bulan dalam jangka waktu kredit.

Berikut adalah rumus perhitungan bunga flat.

Bunga = (P x i) : Jb

Perbedaan antara perhitungan bunga flat dan bunga efektif terlihat pada jumlah angsuran per bulan. Jika angsuran pokok dan bunga yang dibayarkan dengan sistem perhitungan bunga flat akan sama setiap bulannya, dengan perhitungan bunga efektif angsuran bunga per bulannya akan terus berkurang sepanjang jangka waktu angsuran berlangsung.

Bila dibandingkan dengan suku bunga flat, suku bunga efektif dianggap lebih adil bagi nasabah. Hal ini karena suku bunga flat hanya didasarkan pada jumlah awal pokok pinjaman saja, sedangkan suku bunga efektif hanya dihitung berdasarkan sisa pinjaman yang belum dibayarkan.

Baca juga: Wajib Tahu! Pahami Jenis dan Rumus Anuitas

Perhitungan Bunga Efektif

Seperti yang telah disebutkan di atas, dengan menggunakan perhitungan bunga efektif, angsuran bunga per bulannya akan terus berkurang sepanjang periode pembayaran. Besaran bunga efektif dihitung dengan mengacu pada saldo pinjaman akhir per bulan. Bunga pinjaman akan dihitung sesuai dengan nilai pinjaman pokok yang belum dibayar, sehingga besar angsuran bunga per bulannya akan berbeda.

Angsuran pokok perbulan = SP/jangka waktu pembayaran

Angsuran bunga per bulan = SP x i x (30/360)

Suku bunga efektif diperoleh dengan mengalikan nilai saldo pokok pinjaman bulan sebelumnya (SP) dengan suku bunga per tahun (i), dan juga hasil bagi jumlah hari dalam 1 bulan (30) dan jumlah hari dalam 1 tahun (360).

Simulasi Bunga Efektif

Untuk lebih jelas memahami cara menghitung bunga efektif, simak contoh berikut.

Kamu adalah seorang nasabah di bank yang mengajukan kredit sebesar Rp 300.000.000 dengan bunga 10 persen setiap tahun dengan tenor 10 tahun. Kamu bisa mengikuti cara ini untuk menemukan angsuran yang harus kamu bayarkan di bulan 1.

Angsuran pokok per bulan = 300.000.000 / 12 bulan x 10 tahun = 2.500.000

Angsuran bunga bulan 1 = 300.000.000 x 10/100 x 30/360 = 2.500.000

Total angsuran bulan 1 = Rp 2.500.000 + Rp 2.500.000 = Rp 5.000.000

Berdasarkan perhitungan di atas, maka total angsuran yang harus kamu bayarkan pada bulan pertama adalah sebesar Rp 5.000.000.

Untuk menghitung total angsuran yang harus dibayarkan pada bulan kedua, kamu harus terlebih dahulu menghitung sisa angsuran dari bulan pertama.

Sisa angsuran = 300.000.000 - 5.000.000 = 295.000.000

Angsuran bunga bulan 2 = 295.000.000 x 10/100 x 30/360 = 2.458.333

Total angsuran bulan 2 = Rp 2.500.000 + Rp 2.458.333 = Rp 4.958.333

Selanjutnya untuk angsuran bulan ketiga dapat dihitung dari sisa angsuran bulan kedua.

Sisa angsuran = 295.000.000 - 4.958.333 = 290.041.667

Angsuran bunga bulan 3 = 290.041.667 x 10/100 x 30/360 = 2.417.014

Total angsuran bulan 3 = Rp 2.500.000 + Rp 2.417.014 = Rp 4.917.014

Jadi begitulah cara menghitung bunga efektif untuk pembayaran angsuran cicilan. Hitungan tersebut akan terus berlanjut hingga jumlah angsuran pokok lunas dalam jangka waktu tenor yang telah ditentukan, yang pada kasus tersebut adalah 10 tahun. Dari hasil perhitungan tersebut, kita juga dapat melihat bahwa dengan perhitungan bunga efektif jumlah angsuran yang harus dibayarkan setiap bulannya berbeda-beda, dimana setiap bulannya jumlah yang dibayarkan akan terus mengecil.

Kelebihan dan Kekurangan Bunga Efektif

Sistem perhitungan bunga efektif umumnya digunakan karena bersifat sederhana dan adil. Hal ini karena bunga yang kamu bayarkan akan dihitung dari sisa pinjaman yang dimiliki. Bunga yang dibayarkan setiap bulannya juga akan berkurang.

Jumlah besaran bunga dengan perhitungan bunga efektif lebih rendah daripada perhitungan bunga flat. Jika pada bunga flat akan mengacu pada besaran pinjaman di awal, perhitungan bunga efektif akan mengacu pada besaran sisa saldo pinjaman setiap bulan sehingga sisa pinjaman akan selalu berkurang.

Namun, di balik kelebihannya, sistem perhitungan bunga efektif juga memiliki kekurangan. Bunga efektif sendiri lebih sulit dihitung karena menggunakan metode perhitungan yang bersifat otomatis. Total angsuran per bulan yang berbeda-beda dapat menyulitkan peminjam dalam membayar angsuran tiap bulannya.

Baca juga: Pahami Hal Ini Saat Cicilan Pertama Setelah Akad Kredit

Simulasi KPR Menjadi Mudah dengan BTN

Sedang berencana membeli properti dan ingin mengajukan KPR? BTN mungkin pilihan yang tepat bagi kamu. Sebagai pelopor program kredit pemilikan rumah di Indonesia, BTN memberikan solusi untuk pengajuan KPR dengan mudah dan cepat. Selain dapat mengajukan KPR langsung, kamu juga dapat melakukan simulasi KPR di website btnproperti.co.id.

Tunggu apa lagi? Klik link ini untuk melakukan simulasi KPR kamu atau jelajahi website BTN Properti untuk informasi lebih lanjut dan mempelajari lebih lanjut kemudahan-kemudahan yang diberikan BTN dalam mengajukan KPR.